2013年1月20日 星期日

姚松炎 - 朝令夕改,猛藥亂投的長遠房屋政策

星期日生活   2013年1月20日

【明報專訊】特首的首份《施政報告》,劣評如潮,其中有關房屋政策,雖然着墨最多,卻被評為無心、無力,只講長遠願景,不見當下對策,市民在熱窩之上,難待遠水來救近火。
然而,這份施政報告的房屋政策最令人擔憂的,不在於短期對策的不足,而在於長期對策的藥石亂投,用力過猛。所謂「治大國若烹小鮮」,治理房屋問題,最忌朝令夕改,時急時緩,更忌忽然猛火,矯枉過正。

九七前      6場災難的教訓

鑑古而知今,其實香港的樓市在過去50年,已經因為政府的朝令夕改、猛藥亂投,而曾經引發6次災難,實不宜重蹈覆轍。

第一次災難源自1955年,當《建築物條例》全面修訂,取消多項重要的「發水」優惠,發展商群起反對,最後政府讓步,給予長達十年的寬限期,因而引發大批趕搭尾班車的發展項目,形成大量新建樓宇在這期間落成,60年代頭的私人住宅落成數量比50年代尾的急升三倍,從每年一萬個單位上升至三萬,比今天還要多。可惜時值大旱連年,發展商為趕政策死線,不惜以海水開石屎,導致今日滿城鹹水舊樓,造成安全隱患,釀成塌樓悲劇。

第二次災難源於50至70年代,自從石硤尾山邊木屋大火,政府決心大規模興建公營房屋,而且必須在短時間內落成,以安置大批無家可歸的難民。可惜,正如前房屋署高官所言:「為求快速提供人們居所,犧牲了建屋質量,後遺症卻在幾十年後才浮現出來。」1980年4月葵芳邨發生了首宗塌樓板事件,房屋署遂進行全面檢查,才發現公屋石屎強度嚴重不足,其中26幢更被確認為無法補救,必須拆卸。但情况比想像中更為嚴重,終於在1987年,房委會議決,把所有建於1972年以前的公營房屋全部拆卸。因亂投峻藥所造成的浪費和危害,於此可見一斑。

頭兩次災難發生在突然大幅增加建屋量,而第三次災難卻因突然限制供應而來。事緣90年代《中英聯合聲明》之後,因中方恐防英方在回歸前把香港土地賤賣,因而制訂每年土地供應少於50公頃之限,但可惜港元已與美元掛鈎,又適值美國減息周期,令香港出現負利率,導致樓價瘋狂上升,直至1997年泡沫爆破,樓價下跌超過五成,全城負資產,無數小業主的家園被銀行強行拍賣,仍負一身債,最終走上自殺的絕路。

九七後 八萬五的不存在

1997年特區政府成立,但並沒有汲取前朝的教訓;當時泡沫還未爆破,樓市火熱朝天,首任特首銳意糾正因「50公頃限制」所帶來土地長期供應不足的弊病,決心大幅增加土地供應至每年興建八萬五千間房屋,公屋的建屋量由每年的三萬間急升至2001年的九萬間,足足上升了三倍。但急遽上升的建屋量,不過是長官意志的「大躍進」,最終難逃「假大空」的結局。2000至2001年間,相繼發現短樁公屋地盤,圓洲角一處更須把兩幢已建成的公屋拆卸,損失超過六億。前房委會高層向立法會議員指出:「突然高速增加至史無前例的建屋量,是引致樓宇質素出問題的主因之一。」

經歷1997年的亞洲金融風暴,樓價下瀉長期不止,失業率居高不下,經濟陷入通縮和衰退的惡性循環。政府欲救水深火熱的市民,來一次政策急轉彎,原本大幅增加土地供應的「八萬五」政策,不但已經「不存在」,還剎停所有興建中或計劃興建的居屋工程,停止一切賣地及樓宇貸款資助計劃,更須賠償「私人參建居屋」的發展商,樓宇供應量因而急遽下跌至每年一萬間左右。但頭痛醫頭,解得了當時燃眉之急,卻種下今日供應不足,樓價暴漲的禍根。

SARS後 沒規劃就放行

加上2003年SARS一疫,香港經濟陷入谷底,政府走投無路,竟急就章,推出投資移民計劃,開放國內旅客來港「自由行」,發展醫療和教育國際產業等等,但供應配套完全跟不上,甚至根本沒有規劃準備就放行,結果引來大量熱錢來港炒起樓市,大量旅客每日來港掃貨,導致本地資源緊促,繼而推高物價,引起族群衝突;最終政府要出招限制內地人來港分娩,取消置業移民申請,推出「港人港地」限制非本地人士來港置業,又推行「境外印花稅」,懲罰非本地物業買家,實行「閉關銷港」。

可笑是,經過了這麼多次教訓,政府仍然沒有學乖;建築工程本身就需要長時間規劃和興建,對千變萬化的市場,實難以靈活適應;加上政府的穩健作風,房屋政策必然嚴重滯後,過去二十年的數據清楚顯示,政府的房屋政策屢屢滯後於市况,往往是在樓價上升的時候才減少供應,又在樓價開始下跌時才增加供給,形成「落井下石」現象。

遠水如何救近火?

正如今次《施政報告》一樣,為糾正過去多年低供應量的問題,再一次突然大幅增加長遠土地供應,公屋量亦會以倍數(長遠)增長至每年建屋三萬間,遠景宏圖,短期對策欠奉;但正如國際貨幣基金組織本周發出的警告,香港樓市泡沫已位高勢危,隨時爆破,這些所謂長遠措施,很可能再一次與市况背道而馳,變成刺破泡沫的幫兇,到時市况逆轉,莫說增加供應,剎停供應唯恐不及,下任特首怎會繼續執行「超錯」政策?那豈不又是朝令夕改?

其實房屋規劃,必須具備前瞻性,平衡發展及持續可行等原則,最忌好大喜功,朝令夕改,頭痛醫頭,顧此失彼。短期的市場波動,只需以短期對策解決,絕不可長期施行峻藥,傷及真元。短期的樓宇需求增長,大可以中轉屋或臨屋解決,快速靈活應對。長遠的房屋政策,必須根據原則規範,固本培元,不急不緩,不寒不燥;使各屆政府依從,無朝秦暮楚之弊。

文 姚松炎

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